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はじめに
「実家を相続したものの、建て替えができないと言われた」
「不動産会社に相談したら、再建築不可物件だと分かった」
親の家を相続する場面で、こうした話に直面する方は少なくありません。この記事では、再建築不可物件とはどんなものか、そしてそうした「訳あり」の実家をどう扱えばいいか、選択肢を整理します。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、今建っている建物を取り壊した場合、新しく建て替えることができない土地のことです。建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことが、主な原因です。
接道義務とは、災害時の避難路や緊急車両の通行経路を確保するため、幅4メートル以上の道路に、敷地が2メートル以上接していなければならないという規定です。この条件を満たしていない土地は、現在の建物を解体してしまうと、新しい建物を建てられなくなります。
古くからある住宅地、特に道が細く入り組んだエリアでは、この再建築不可物件が珍しくありません。相続してから初めて、その事実を知るケースも多いようです。
再建築不可物件の特徴
再建築不可物件には、いくつか共通する特徴があります。
- 売却に時間がかかりやすい: 建て替えができないという制限があるため、買い手が見つかりにくく、一般的な物件より売却までに時間がかかる傾向があります
- 住宅ローンが組みにくい: 資産価値が低いとみなされやすく、買主が住宅ローンの審査に通りにくいことがあります
- 固定資産税・相続税評価額は比較的安い: 資産評価額が低くなる分、固定資産税だけでなく、相続する際の評価額も低めになる傾向があります
相続の場面では、この「評価額が低い」という点が、他の相続人との話し合いにも影響することがあります。不動産の価値をどう見積もるかで意見が分かれやすいため、早めに専門家へ相談し、客観的な評価額を把握しておくと、話し合いがスムーズに進みやすくなります。
「売れない土地なのでは」と不安に思う方も多いですが、方法によっては売却が可能です。
相続した実家が再建築不可だった場合の選択肢
1. リフォームして住む、または貸す
建て替え(新築)はできなくても、確認申請が不要な範囲であれば、リフォームは可能なケースがあります。屋根の修繕、内装の張り替え、水回りの交換などは、比較的行いやすい工事です。
ただし、再建築不可物件はもともと需要が低いため、リフォームしても資産価値が大きく上がるとは限りません。住み続ける、あるいは賃貸に出すことを前提に、必要な範囲で手を入れるという考え方が現実的です。大規模な増築や、建物の骨組みに関わる工事は制限されることが多いため、着手前に建築士や工務店に確認しておくと安心です。
2. 解体して更地のまま活用する
解体自体は可能ですが、その後は新しい建物を建てられないため、駐車場など、建物を必要としない用途での活用が中心になります。解体費用の相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事: 空き家の解体費用相場|坪単価・補助金・注意点をまとめて解説
3. 訳あり物件専門の業者に売却する
再建築不可物件は、一般の不動産会社では取り扱いを敬遠されることもありますが、訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、売却できる可能性があります。
「他社に断られた」という物件でも、専門業者であれば買取の対象になるケースがあるようです。専門業者ごとに買取基準は異なるため、まずは相談・査定を通じて、実際に買取可能かどうかを確認してみることをおすすめします。
まず物件の状況を確認する
自分の実家が再建築不可物件かどうかは、物件が所在する自治体の窓口に問い合わせることで確認できます。相続をきっかけに初めて知るケースも多いため、実家を相続した際は、早めに確認しておくことをおすすめします。
まとめ
再建築不可物件は、建て替えができないという制約があるものの、決して「価値がない」「売れない」というわけではありません。リフォームでの活用、解体、専門業者への売却など、複数の選択肢があります。
相続した実家がどんな状態か分からない場合は、まず自治体や専門家に確認することから始めてみてください。
本記事は一般的な情報提供を目的としています。物件の状況や法規制は個別に異なるため、具体的な判断は不動産会社や専門家にご確認ください。
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